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上半年市场库存波动较为明显，一季度业绩下滑，主要是供应减少；4月份，随着供应量的增加，库存明显增加，达到有史以来的最高峰。如果按近两年每月消化126.2万平方米计算，惠州消化库存需要12.5个月，比去年同期多0.4个月。
从县区来看，大亚湾、惠阳、惠城存量面积排名前三，其中大亚湾、惠城存量面积均超过300万㎡，仲恺是全市库存去库存时间最短的区域。
四:后代预测:
从人口普查数据看楼市发展趋势
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总体要点:通过第三次人口普查，摸清了惠州市人口总量，掌握了人口规模变化趋势，也摸清了人口结构和流入状况。房地产是劳动密集型产业，人口变化与房地产发展趋势密切相关。因此，惠州人口现状及其多年的发展趋势可以反映惠州房地产未来的发展趋势。
2021年上半年，由于信贷吃紧、疫情反复，惠州楼市表现不及预期，也迎来了很大的机遇。4月，《惠州市抢抓“双区”大机遇深度融入深圳都市圈行动方案》在未来产业、交通等方面与深圳形成了深度连接，也展现了“与深圳握手”“融湾入圈”的决心。5月，官方最新数据显示，惠州常住人口突破600万，其中城区常住人口接近350万，突破300万门槛，正式晋升为I型大城市。
依托惠州“丰”交通框架，全面融入深圳都市圈建设，都市圈城市化趋势越来越明显。随着道路交通的不断升级，人口溢出效应也随之显现。面对周边城市的高房价、深圳的高生活成本和土地的匮乏，惠州作为大湾区的重点城市，将承担更多的产业转移和居者有其屋溢出红利。惠州房地产市场发展空乐观，长期趋势更有希望。
从惠州市场现状看楼市发展趋势:
2021年上半年，惠州市挂牌商业用地总面积约117.9万㎡，同比下降47%。总成交面积约124.1万平方米，同比下降40%；全市土地供需规模萎缩，但楼面价屡创新高，频繁刷新的楼面价和溢价率持续上涨，惠州楼市价值持续上涨。
2021年上半年，惠城金山新城集中供应，成交火爆，惠城供需全市第一。
上半年惠州楼市供应放缓，总成交量同比下降15%。仅1-5月，2019年成交面积同比增长3%。前四个月呈上升趋势。近期由于信贷环境偏紧，房企推货积极性不高，5-6月楼市供需出现阶段性下滑。5-6月，整体成交热度减弱，增长乏力。一方面，由于2020年疫情后楼市过热，部分住房需求被透支；另一方面，随着调控力度不断加大、信贷环境趋紧、利率不断上升，投机需求受到抑制，市场表现趋于理性。
从均价来看:与深圳、东莞的房价相比，惠州的房价明显偏低，在一定程度上形成了价格洼地。在价格低迷的优势下，吸引了更多深圳、东莞的客户来惠置业。自2016年惠州发布“限价令”以来，当年成交备案均价从8599元/㎡上涨至2021年6月底的13142元/㎡，是2016年成交备案均价的1.5倍，涨幅超过52%，备案均价年均涨幅超过10%。
从交易规模和均价可以看出，惠州区位优势突出，需求侧表现出韧性。作为一个新的二线城市，惠州拥有深莞惠城市群中最大的土地面积，距离东莞近5倍，距离深圳近6倍。总的来说，惠州土地资源丰富，未开发土地面积大。在大湾区交通先行+产业支撑和人口外溢红利的推动下，未来惠州房地产将有更大的发展空。
从信贷政策收紧看楼市发展趋势:
从抵押贷款利率的上升来看:
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